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Relatório de valorização imobiliária
Saiba quais bairros de São Paulo realmente ganharam da inflação nos últimos 20 anos, quais ficaram para trás e quais mostram sinais de ascensão. O relatório é gerado na hora, em PDF, a partir de 2,1 milhões de vendas registradas pela Prefeitura.
Valorização real do m² em São Paulo
ao ano, já descontado o IPCA| Tipo de imóvel | 20 anos | 10 anos | 5 anos | 3 anos |
|---|---|---|---|---|
| Residencial | +3,6% | −0,9% | −1,7% | +0,3% |
| Apartamentos | +3,7% | −1,0% | −1,3% | +0,9% |
| Casas e sobrados | +3,5% | −0,6% | −2,6% | −1,5% |
| Comercial | +3,1% | −0,4% | −1,6% | +0,3% |
| CDI acima do IPCA | +4,3% | +3,8% | +4,3% | +8,0% |
Mediana do m² de imóveis com três anos ou mais, comparando os dois primeiros anos de cada período com os dois últimos. O horizonte de 20 anos tende a superestimar a valorização, por causa da subdeclaração mais frequente em 2006 e 2007.
O que o relatório traz
- Resumo executivo com a valorização real, a inflação e o CDI no período escolhido.
- Panorama da cidade ou da região, com gráfico do m² real e comparação entre tipos de imóvel e regiões.
- Ranking dos bairros que mais valorizaram, com selo de confiança para cada resultado.
- Onde o m² perdeu para a inflação, para evitar armadilhas.
- O que realmente valeu a pena: imóvel contra inflação e renda fixa e os bairros que ganharam da inflação em 5, 10 e 15 anos.
- Bairros em possível ascensão, com pontuação e os sinais que a explicam.
- Fichas detalhadas dos bairros mais promissores e dos que você escolher.
Como garantimos a confiabilidade
- Dois métodos independentes. A mediana do metro quadrado é conferida pelo retorno de mais de 500 mil revendas do mesmo imóvel.
- Inflação oficial. IPCA, IGP-M e CDI vêm do Banco Central e foram conferidos contra as variações anuais oficiais de 2006 a 2024.
- Comparação justa. Só entram imóveis com três anos ou mais, para que prédios novos não pareçam valorização.
- Transparência. Cada resultado mostra o tamanho da amostra e o nível de confiança, e as limitações dos dados são explicadas no próprio relatório.
Perguntas frequentes
Qual índice de inflação devo escolher?
O IPCA, calculado pelo IBGE, é o índice oficial de inflação ao consumidor e a referência mais usada para medir ganho real. O IGP-M, da FGV, aparece em muitos contratos de aluguel e oscila mais, porque é sensível ao câmbio e aos preços no atacado. Comparar os dois ajuda a entender a robustez do resultado.
Por que o horizonte de 20 anos traz um aviso?
Em 2006 e 2007, mais da metade das compras foi declarada abaixo do valor de referência da Prefeitura, uma proporção maior que a dos anos seguintes. Com os preços de partida subestimados, a valorização de longo prazo tende a parecer maior do que foi. Por isso, o relatório recomenda comparar com os horizontes de 10 e 5 anos.
Como um bairro é classificado como em possível ascensão?
Combinamos cinco sinais recentes: a valorização real em 5 anos, a aceleração no último ano, a variação do número de vendas, as compras de imóveis na planta e o desconto do metro quadrado em relação à região. Só entram na lista bairros sem tendência clara de queda e com aceleração positiva. É um indicador de sinais favoráveis, não uma garantia de valorização.
O relatório considera o aluguel?
Não. A base registra preços de compra e venda, então o relatório mede a valorização do imóvel. Para avaliar um investimento para renda, some o aluguel da região e desconte custos como ITBI, escritura, IPTU, condomínio e manutenção.
Posso usar o relatório como avaliação ou recomendação de investimento?
Não. O relatório tem caráter informativo e educacional. Uma avaliação formal segue a norma ABNT NBR 14653 e é feita por profissional habilitado, e decisões de investimento devem considerar a sua situação e a orientação de especialistas.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui recomendação de investimento. Saiba mais em Como calculamos.