Como calculamos

Toda compra de imóvel em São Paulo está sujeita ao ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). A Prefeitura publica mensalmente as guias pagas, com endereço, valor declarado, data da escritura e dados do IPTU. O SP Valor Real organiza essas planilhas, desde 2006, e calcula estatísticas por rua e por bairro.

De onde vem o preço

Usamos o valor da transação declarado pelo contribuinte, isto é, o valor do negócio que consta na escritura. Não usamos a base de cálculo do imposto, pois ela corresponde ao maior valor entre o declarado e o valor venal de referência da Prefeitura, que é uma estimativa, e não um preço efetivamente praticado. Desde 2022, o Superior Tribunal de Justiça (Tema 1113) entende que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado.

O que entra nos cálculos

Somente compra e venda. Leilões, dações em pagamento, integralizações de capital, permutas e partilhas não refletem o preço de mercado e ficam de fora.
Somente imóveis transmitidos integralmente. Quando a guia transmite apenas uma parte do imóvel (por exemplo, 50% em uma separação), o valor declarado não corresponde ao imóvel inteiro.
Imóveis na planta têm categoria própria. Antes da individualização das matrículas, a unidade é registrada como uma pequena fração do terreno do empreendimento. O valor é o da unidade, mas a área e o tipo informados são os do terreno inteiro; por isso, mostramos o preço, mas não o R$/m².
Vendas em lote são excluídas. Quando três ou mais imóveis do mesmo endereço (ou seis ou mais em qualquer endereço) aparecem com valor idêntico, no mesmo dia e no mesmo cartório, o valor costuma ser o total do pacote repetido em cada guia.
Vagas vendidas com o imóvel (mesmo valor, data e cartório) não são contabilizadas como vagas avulsas.
Valores implausíveis são descartados: valores abaixo do mínimo de cada época (de R$ 15 mil, até 2009, a R$ 30 mil, a partir de 2020; para vagas, um sexto disso), R$/m² fora da faixa plausível, datas inconsistentes e guias duplicadas.

Na base atual, foram lidas 2.422.671 compras e vendas, das quais 2.116.421 entram nas estatísticas. Exclusões: venda de parte do imóvel (157.254); venda em lote (70.262); valor muito baixo (66.136); preço/m² fora do padrão (5.684); vaga vendida junto com o imóvel (5.276); data muito anterior ao pagamento (1.617); valor muito alto (13); data futura (8).

Por que usamos a mediana

Metade das vendas fica abaixo da mediana, e a outra metade, acima. Uma cobertura de R$ 20 milhões em uma rua de apartamentos de R$ 600 mil distorce a média, mas quase não altera a mediana. Também mostramos a faixa em que se concentra a metade central das vendas (do 25º ao 75º percentil).

Preço por m²

A área vem do cadastro do IPTU. Em condomínios, ela inclui a fração proporcional das áreas comuns e, por isso, é maior que a área privativa usada nos anúncios. Consequentemente, o R$/m² exibido aqui tende a ser menor que o dos portais de anúncios para o mesmo imóvel. Use-o para comparar imóveis entre si, sempre com o mesmo critério.

Bairro

O bairro vem do cadastro do IPTU, que às vezes está vazio, abreviado ou traz o nome do condomínio. Padronizamos abreviações e grafias (por exemplo, “V MARIANA” e “VILA MARIANA”) e, quando o bairro não é informado, usamos o bairro mais frequente do mesmo CEP ou, na falta dele, da mesma rua.

Nomes de ruas e bairros

O cadastro da Prefeitura registra os nomes em maiúsculas, sem acentos e com abreviações (“R”, “AV”, “DR”). Para facilitar a leitura, os acentos e as abreviações são restaurados automaticamente (“Rua Dr. Arnaldo”, “Vila Nova Conceição”). Pode haver imprecisões pontuais nessa conversão.

Valorização

Comparamos o m² mediano dos últimos 12 meses com o dos 12 meses anteriores, considerando apenas imóveis com três anos ou mais de construção e apenas bairros com pelo menos 25 vendas em cada período. Assim, a entrega de prédios novos, que costumam ser mais caros, não é confundida com valorização. Ainda assim, trata-se de uma medida do mercado do bairro, e não de um imóvel específico.

Período e valores

O período é contado pela data da escritura, até o fim do último mês publicado pela Prefeitura (30/09/2026). Os valores são nominais, ou seja, não são corrigidos pela inflação; ao comparar períodos longos, leve isso em conta.

Os dados do IPTU (área, uso, padrão e ano de construção) vêm do cadastro vigente na data de publicação das planilhas, e não necessariamente do cadastro da época da venda. Em vendas antigas, o imóvel pode ter sido reformado ou ampliado desde então.

Limitações

O valor é declarado pelo comprador; em alguns casos, pode haver subdeclaração.
Prefira escolher o nome da rua na lista de sugestões: assim, a busca encontra exatamente o nome registrado no cadastro.
As informações deste site não constituem avaliação imobiliária nem laudo. Para negociar, combine estes dados com uma visita ao imóvel e com a opinião de um profissional.

Fonte: Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, Guias de ITBI pagas.